物业 企业 的 风口 2.0 在 哪里

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在 主营 业务 之外 , 积极 试 水 其他 多元化 业务 , 成为 多 房 的 的 选择。 业内 将 房 企 这种 战略 转向 多元化 “多元化” 探索 抑或 是 “地产 开发 +” 运营 模式。北京 商报 记者 梳理 重点 房 企 近年来 探索 多元化 的 路径 发现 , 尽管 为 谋求 的 的 的 出路 , 诸多 房 企 动作 不断 , 但这 转型 之 路 能否 顺利 走 通 , 则 考验 着 各家 的 运营功力 : 新 业务 是否 与 自身 能力 高度 匹配 、 家底 是否 殷实 能 供 以 持续 财力 支持。。 从 目前 房 企 涉足 “地产 开发 +” 运营 模式 的 现状 来看 , 则 呈现 几家 “几家 欢喜 几家愁 ”的 境况。

多 赛道 原则

在 行业 增速 放缓 、 规模 的 的 当下 , 越来越 多 的 房 企 选择 “不 把 鸡蛋 放在 同 一个 篮子 里。 尤其 是 随着 房 企 竞争 白热化 , 与 销售 关联 关联 度 较高 的商业 、 办公 等 业态 , 成为 部分 房 企 “地产 开发 +” 运营 模式 下 的 发 力 点。 克 而 瑞 数据 显示 , 2017 – 2019 年 , 30 家 重点 房 企 多元化 业务 营业 收入 的 平均 占比 由 11. 94% 提升 至19. 06%。

市场 分析 指出 , 过去 11 年 房 企 多元化 方向 逐步 明确 ,基本 做 了 三步走 : 即 从 跨界 多元 到 全面 布局 , 再到 聚焦。 目前 基本 围绕 房地产 上 下游 , 围绕 房地产 不动产 的 相关 行业 布局 , 而后 逐步 聚焦。。 以 TOP 30 房 企 为例 , 目前 已经 形成 了 四类 的 的 “地产 开发 +” 的 运营 模式 , 分别 是 地产 开发 开发 + 城市 运营 、 地产+ 城市 更新 、 地产 开发 + 商业 、 地产 开发 + 代 建 四类

具体 来看 , 33 家 重点 房 企 营收 中 拆分 的 的 多元化 业务 主要 有 5 个 方面 ,分别 是 物业 管理 、 投资 物业 (包含 商业 地产 和) 、 产业 地产 、 文 地产 、 、 代 建。 另 据 而 瑞 相关 研 报 , 除 产业 之外 , 其余 其余 4 项 业务 对 企业 营收 的 的 平均贡献 占比 都 出现 了 稳步 上升。

“对 业务 多元化 的 探索 , 是 企业 发展 到 一定 规模 后 的 必然 选择。 贝壳 研究院 研究院 高级 分析师 潘 浩 在 接受 商报 记者 采访 时 表示 , 可以 将 房 企 的 多元化 按 关联 性 划分 为两大 类 , 第一 类 是 与 地产 业务 紧密 的 的 板块 , 第二 类 为 脱离 地产 业务 的 跨界 板块。

在 潘 浩 看来 , 房 企 布局 第一 类 多元化 业务 属于 而 为 , 物业 物业 管理 、 商业 运营 、 长 租 、 产业 园 等 , 实质上 并 没有 离开 房地产 “房地产” 领域。 第二 类 多元化业务 主要 是 基于 房 企 对于 全 行业 前景 趋势 的 预 判 , 目前 主要 集中 在 头部 房 企 中 , 比如 的 的 三 驾马 车 战略 , 除了 地产 外 的 机器人 、 现代 农业 , , 的 的 新 能源汽车 以及 万科 的 物流 等。

“对于 有 资源 支持 的 房 企 而言 , 其 多元化 道路 可以 是 的 的 整合 与 利用 ; 对于 有 专业 能力 的 房 企 而言 , 专业 领域 就是 其 转型 多元化 的 核心 抓手 等。 一般 来看 ,资金 实力 强 的 房 企 在 多元化 的 转型 方面 , 可以 通过 收购 的 方式 来 实现。 ”谈及 房 企 多元化 转型 的 影响 因素 , 同 策 研究院 资深 分析师 肖云祥 如是 说道。

几家 欢喜 几家 愁

“目前 三个 方向 是 相对 走 通 了 , 即 商业 、 和 公寓 租赁。 基于 行业 行业 发展 现状 , 易 居 企业 集团 集团 集团 概括 出 了 房 企 多元化 业务 中 较为 成型 的 的 三大 热门 领域。

然而 , 房 企 们 “不 把 鸡蛋 放在 同 一个 篮子 里” 的 过程 也会 遭遇 现实 难题 , 比如 不同 实力 企业 间 产生 优等生 “优等生” 与 “掉队 生” 的 差异。

以 当下 最受 资本 青睐 的 物业 管理 领域 为例 , 尽管 2020 年内 涌现 的 物业 上市 热潮 被 业内 视为 近年来 “最佳 表现” , 但 物 企 间 也 存在 着 上市 股价“冷热不均” 的 情况。 据 北京 商报 记者 不完全统计 , 今年 已有 7 只 物业 新股 开盘 破 发 , 破 发 率 接近 41. 7%。 今年 四 季度 上市 的 世茂 服务 、 合 景 悠活 、 服务 、 、 服务 等 等 企业 遭遇 遭遇 首 日 破 破 发 , 稍早 些 敲钟 的 卓越 商 企 服务 尽管 在 上市 上市首 日 的 股价 表现 尚可 , 但 在 上市 4 日后 亦 跌破 首 日 发行 价。 尤以 06 月 25) 日 上市 的 第一 服务 跌幅 最大 , 上市首 日 跌 约 27% , 刷新 纪录。

2020 年 下半年 以来 股价 表现 较为 出 彩 的 物 企 , 则以 华润 万象 生活 以及 融 创 等 为 代表 : 12 月 9 日 , 华润 万象 生活 上市 首 日 收盘 价 报 28 港元 , 涨 25. 56% , 盘中 最高 涨幅 一度 超过 40% ; 11 19 日 , 融 创 服务 上市 首 日 盘中 最高 涨幅 达 22. 76%。

长 租 公寓 是 年内 争议 最大 , 但 仍被 行业 的 的 一 大房 企 多元化 业务 探索 领域。 从 房 企 布局 情况 来看 , 2019 年 , TOP 100 房 企 中 约 25% 直接 或 间接 参与 长 租公寓 , TOPP 33 房 企 中 逾 六成 公司 涉足 长 租 公寓

北京 商报 记者 梳理 行业 信息 发现 , 截至 三 季度 末 万科 泊 寓 、 冠 寓 、 旭 旭 领 寓 规模 继续 领跑 增长。 在 收入 方面 2020 年 上半年 , 万科 长租 公寓 业务 实现 营收 超过 10 亿元 , 占 多元化 业务营收 比例 约 1/3 ; 龙湖 冠 寓 上半年 实现 物业 投资 业务 不 含税 租金 40. 6 亿元 , 其中 租赁 住房 占比 达到 21. 8%。

而 在 商业 方面 , 在 此 领域 发展 势头 的 的 企业 包括 新城 、 龙湖 、 华润 等 为 代表 的 “地产 + 商业” 双轮 驱动 型 房 企。 以 新城 控股 为例 , 其 2020 年 中 报 数据 显示 , 截至 2020 年 中期 , 新城 控股 实现 总 签约 面积 为 877. 5 万方 , 其中 综合 体 销售 359. 2 万方 , 占比 达到 了 41%。

丁祖昱 表示 , 多元化 之 路 中 , 房 企 开始 开始 全面 局 商业 , 但 差距 拉开 , 前 19% 的 商业 地产 布局 的 投资 规模 超过 后面 80% 布局 商业 的 投资 总和。

“隔行如隔山 , 房 企 多元化 转型 , 的 的 最 关键 问题 不是 选择 哪个 行业 , 而是 而是 如何 去 运营。 基于 现阶段 房 企 多元化 转型 的 成果 , 肖云祥 指出 , 目前 房 企 切入 多元化 业务, 是 不是 还是 搞 地产 的 的 那 一套 , 这 是 值得 房 企 去 思考 和 探究 的。

潘 浩 则 指出 , 在 地产 主 业 之外 分散 布局 , 挑战 房 的 的 的 能力 , 更 是 对 资金 实力 的 考验。 当前 阶段 , 房 企 销售 增速 , 金融 监管 监管 升级 升级 , 房 企 快速 周转模式 承压 , 影响 房 企 的 资金 流动 性。 要 充分 考虑 多元化 的 的 前期 投入 与 收益 周期 , 高 负债 型 房 企 进军 新 赛道 面临 风险 较大。

地产 主 业 地位 仍 坚挺

克 而 瑞 研究 中心 分析师 沈 晓玲 透露 , 现阶段 房 多元 业务 基本上 每年 可以 为 企业 贡献 30%左右 的 销售 业绩。 不过 她 也 指出 , 近年来 , 从 很多 企 开展 多元化 业务 的 实际 效果 来看 , “很多 创新 业务 并不 适合 房 企”

潘 浩 也 向 北京 商报 记者 表示 , 从 收入 角度 来看 当前 重点 房 的 的 的 收入 来源 仍以 物业 开发 销售 为主 , 暂时 没有 多元化 可以 匹敌 地产 地产 的 的 主导 地位。

据 贝壳 研究院 梳理 数据 显示 , 碧桂园 、 恒大 、 万科 、 保 利 融 创 5 家 头部 房 企 中期 营业 收入 中 物业 销售 占比 分别 为 97 .3% 、 97. 9% 、 99. 0% 、 91. 3% 、 94. 5%。 与 上 一年 同期 的 占比 相差 无几 , 新 冠 疫情对 头部 房 企 的 收入 结构 影响 较小。 头部 房 企 仍以 物业 销售 为 主营 业务 , 多元化 收入 规模 较少

“但 近 几年 物管 板块 热度 高涨 , 会 存在 像 绿城 、 雅居 乐 等 房 的 的 旗下 物业 公司 节点 性 市值 超越 母公司 的 现象。 潘 浩 浩 说道。

北京 商报 记者 了解到 , 融 创 管理层 不止一次 在 场合 表态 , 从 2017 年 “控 投资 , 降 杠杆” 的 的 开始 , “地产 开发 仍 是 公司 的 核心主 业 ”。 今年 10 月 , 万科 董事长 郁 亮 也在多 场 媒体 交流 会 中 表示 , “万科 未来 准备 在 房地产业 里 一根 筋 地 走下去 , 因为 这个 行业 仍有 的 的 发展 空间”。

在 潘 浩 看来 , 房 企 从 活下去 活下去 回归 回归 基本 , 体现 出 中期 的 的 的 发展 仍 需要 依靠 开发 经营 的 模式 , 房 企 多元 业务 远 水 不解 近 渴 的 的 , 促使 房企 回归 基本 盘 意愿 上升。 结合 我国 城镇 的 的 , 房地产 以 开发 经营 作为 主营 业务 仍 具有 的 的 时间 时间 其 认为 , 现阶段 房 企 对 地产 开发 业务 以及 多元化 业务 , 尚不 存在 “厚此薄彼 ”的 情况。

值得 一 提 的 是 , 市场 有 观点 认为 , 不久前 落地 的 “三 道 红线” , 在 一定 程度 上将 影响 到 更多 房 企 并 发展 新 赛道 的 步伐。 对此 , 潘 浩 分析 称 , “三 道 红线” 主要 针对 房 企 “降 负债” 层面 , 对 房 寻找 新 赛道 的 的 的 关联 性 有限。 相反 , 企 选择 和 进入 一个 新 赛道 , 前期 需要 大量 的 的 资本 投入 , 在 融资新 规 “降 负债” 的 要求 下 , 房 企 进入 新 赛道 会 更加 谨慎

“短期 来看 , 房地产 开发 业务 仍然 是 房 的 主要 业务 模块 , 房地产 业务 对 多元化 业务 起到 '孵化' 和 '供血' 的 作用。 '三 道 红线 在 短期 内 不会 影响 到 房 企 多元化 的 战略。 ”不过 肖云祥 也 指出 , 若“ 三 道 红线 ”政策 长期 存在 , 或 将 成为 推动 房 企 多元化 的 的 影响 因素 之一。

(责编 : 赵 安妮 (实习生) 、 李栋)

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